Pár chce koupit byt za 7,5 milionu korun. Na účtu mají 900 tisíc. Dohromady vydělají 82 tisíc čistého měsíčně. Na první pohled slušná výchozí pozice. Jenže v žádosti svítí leasing na auto za 6 800 korun měsíčně a dvě kreditní karty s vysokými limity. Banka nezačne řešit dispozici bytu ani to, jestli je dům po rekonstrukci. Nejdřív projede tři ukazatele. LTV. DTI. DSTI. A během několika minut je jasné, jestli má smysl pokračovat.

Právě v tom se realita hypoték liší od představ žadatelů. Nejčastější otázka nezní, kolik stojí nemovitost. Ani kolik vyděláváte. Rozhoduje kombinace obojího, doplněná o dluhy, které lidé často ani nepovažují za problém.

Největší překvapení? Vlastní peníze nestačí

LTV bývá první síto. Když kupujete byt za 6 milionů korun a chcete si půjčit 5,4 milionu, jste na 90 %. Odtud se odvíjí podmínky. Vyšší vlastní vklad znamená menší riziko pro banku. A často také lepší úrok.

Jenže právě tady vzniká jeden rozšířený omyl. Někteří zájemci počítají s tím, že když mají naspořeno dvacet procent kupní ceny, mají vyhráno. Nemají.

Banka totiž sleduje i odhadní cenu nemovitosti. Pokud byt kupujete za 6 milionů, ale odhad vyjde jen na 5,5 milionu, celé počítání se změní. Najednou nestačí peníze, které ještě včera vypadaly jako bezpečná rezerva. Rozdíl mezi kupní a odhadní cenou musí zaplatit kupující z vlastních prostředků. To bývá okamžik, kdy se rozpočet začne rozpadat.

V posledních letech navíc nebylo výjimkou, že lidé přepláceli nemovitosti v aukcích nebo při velmi napjaté nabídce. Odhadce pak přinesl mnohem střízlivější číslo. A banka se držela jeho.

Auto na splátky umí zničit hypotéku rychleji než nízký příjem

Pak přichází DTI a DSTI. Právě tady padají žádosti, které ještě před chvílí vypadaly bez problémů.

DTI porovnává celkové zadlužení s ročním příjmem. Když už splácíte spotřebitelský úvěr, leasing nebo jinou hypotéku, prostor pro další půjčku se rychle zmenšuje.

DSTI jde ještě blíž běžnému životu. Sleduje, kolik z měsíčního příjmu spolknou splátky všech úvěrů. A tady se ukazuje zvláštní paradox. Není rozhodující, jestli měsíčně vyděláváte 50 nebo 90 tisíc korun. Rozhoduje, kolik z těch peněz už je rozdělených dávno před výplatou.

Stačí několik zdánlivých drobností. Splátka telefonu. Leasing auta. Kreditní karta, kterou skoro nepoužíváte, ale její rámec banka započítá. Kontokorent, na který jste zapomněli před pěti lety.

Právě kreditní karty patří mezi nejčastější pasti. Lidé je berou jako rezervu pro případ nouze. Banka v nich vidí možnost, že si klient může kdykoli vytvořit další dluh.

Proto není náhoda, že finanční poradci často nezačínají výběrem hypotéky. Nejprve ruší nepotřebné úvěrové rámce a uzavírají staré revolvingové produkty. Teprve potom má smysl podávat žádost.

Tři písmena jsou jen začátek

Od roku 2023 už Česká národní banka tyto limity plošně nenařizuje. Banky je ale z velké části používají dál. Ne proto, že musí. Protože jim dlouhodobě fungují při hodnocení rizika.

To je rozdíl, který bývá snadné přehlédnout. Mnoho lidí slyšelo, že pravidla skončila, a čekali volnější podmínky. Jenže interní metodiky bank se přes noc nezměnily. Každá instituce si dnes nastavuje vlastní hranice a vlastní toleranci k riziku. Někde projde klient bez větších obtíží. O pár ulic dál, u jiné banky, dostane zamítavou odpověď se stejnými příjmy i stejnou kupní smlouvou.

Bankéř pak působí jako člověk, který rozhoduje. Ve skutečnosti často jen čte výsledek, který dávno spočítal interní systém. A ten neřeší, že kupujete byt po babičce nebo že vám zaměstnavatel slíbil přidání od příštího měsíce. Vidí čísla. Přesněji řečeno tři zkratky, které bývají rozhodnuté ještě dřív, než si stihnete sednout do kanceláře a otevřít složku s dokumenty o nemovitosti.