Byt stojí 5,2 milionu korun. Kupující má našetřeno 1,1 milionu, hypotéka vychází a měsíční splátka se vejde do rozpočtu. Na prohlídce si proto odškrtne hlavní problém: na byt mám.

Pak přijde první faktura.

Právník chce 15 až 30 tisíc korun. Odhad nemovitosti může stát několik tisíc. Banka si někdy účtuje poplatky za konkrétní úkony spojené s úvěrem. Stěhování vyjde na další tisíce. A pokud je byt po rekonstrukci z roku 2003, nikoli po rekonstrukci z roku 2023, začíná účet teprve růst.

Největší chyba při koupi prvního bytu není špatně vyjednaná cena. Je to představa, že kupní cena je celková cena.

Hypotéka nekončí podpisem smlouvy

Kupující často počítá s jednoduchou rovnicí: vlastní peníze plus hypotéka rovná se byt. Jenže banka financuje konkrétní nemovitost za konkrétních podmínek. Pokud odhad vyjde níž než kupní cena, rozdíl musí někdo doplatit z vlastních zdrojů.

Byt se prodává za 5,2 milionu korun. Bankovní odhad řekne 4,9 milionu. Hypotéka se pak nemusí počítat z částky, kterou si kupující napsal do excelu, ale z hodnoty, kterou banka uzná. Tři sta tisíc korun se v takové chvíli nevyjednává s bankou. Musí se někde najít.

K tomu se přidává samotné financování. Poplatky za úvěr dnes nebývají hlavní položkou jako před lety, ale peníze mohou stát doplňkové služby, odhad nebo specifické administrativní úkony. A hlavně: hypotéka není jediný pravidelný výdaj spojený s bydlením.

Pojištění nemovitosti bývá podmínkou banky. Pojištění domácnosti si lidé často pořídí až po první škodě, kdy zjistí, že vytopený byt není jen nepříjemnost, ale také účet za podlahu, nábytek a vysoušení.

Pak přijde SVJ.

Fond oprav se v inzerátu obvykle nevyjímá tak dobře jako nová kuchyň. Přitom může rozhodnout o tom, zda bude měsíční rozpočet pohodlný, nebo napnutý. Nízký příspěvek do fondu oprav nemusí znamenat levné bydlení. Může znamenat dům, který si koleduje o velkou mimořádnou platbu.

Střecha, výtah, fasáda, stoupačky. Jedna větší oprava a vlastníci najednou řeší desítky nebo stovky tisíc korun na byt. Kdo kupuje jednotku v domě, měl by se dívat také na zápisy ze shromáždění SVJ. Právě tam se často objeví věta, která má větší hodnotu než naleštěné fotografie obýváku: v příštím roce plánujeme rekonstrukci střechy.

První měsíc v novém bytě bývá dražší než poslední prohlídka

Kupující si v hlavě nechá peníze na kuchyň. Zapomene na všechno, co není na seznamu přání.

Nové světlo do každé místnosti. Závěsy. Garnýže. Skříň, protože ta stará se do nového půdorysu nevejde. Pračka, která se do koupelny nevejde vůbec. Internet. Stěhování. Drobné opravy. Výměna zámku.

Jednotlivě to nevypadá hrozivě. Dohromady ano.

U staršího bytu je navíc potřeba počítat s tím, že po rekonstrukci může znamenat jen nové obklady a kuchyňskou linku. Elektroinstalace zůstala původní. Okna se zavírají, ale těsnění má nejlepší roky za sebou. V koupelně je nový sprchový kout, zato stoupačky mají několik desetiletí.

A pak jsou tu věci, které kupující objeví až po nastěhování. Křivá podlaha. Hluk z výtahové šachty. Vlhkost v rohu za skříní. V zimě se ukáže, že byt orientovaný na sever není totéž co byt s hezkým světlem při prohlídce v červnu.

Rezerva po koupi není luxus. Bez ní se z prvního problému stává nový úvěr.

Nejhorší scénář přitom často nevypadá dramaticky. Člověk si koupí byt, utratí téměř všechny úspory za akontaci a související náklady, a pak mu praskne bojler. O pár měsíců později přijde nedoplatek za energie. Všechno zvládnutelné. Jen ne najednou.

Peníze se ztrácejí i tam, kde kupující čeká hladký převod

Samotný převod vlastnictví není okamžik, kdy se jen podepíše smlouva a klíče putují do kapsy. Je potřeba prověřit list vlastnictví, zástavy, věcná břemena a způsob, jakým bude nastavená úschova peněz. Tady se šetření na právníkovi může rychle prodražit.

Několik desítek tisíc za právní servis je proti ceně bytu malá částka. Šetřit na smlouvě při koupi za několik milionů je zvláštní forma falešné úspory.

Do rozpočtu patří také případná provize realitní kanceláře, pokud není jasně zahrnuta v ceně, náklady na odhad a někdy i další administrativní výdaje. Daň z nabytí nemovitých věcí se už neplatí, což je jedna z mála položek, kterou si dnešní kupující může ze seznamu bez obav škrtnout.

Jenže seznam se tím nezkrátil tolik, jak by se mohlo zdát.

Kupující by si měl před podpisem spočítat nejen cenu bytu a splátku hypotéky, ale také první rok provozu. Kolik stojí zálohy? Jak vysoký je příspěvek do SVJ? Čeká dům opravu? Kolik zůstane po zaplacení všech nákladů na účtu?

Protože byt za 5,2 milionu může být pro jednoho člověka rozumná koupě. Pro jiného je to byt za 5,2 milionu plus prázdný účet, nová pračka na splátky a první schůze SVJ, na které se dozví, že střecha...