Prodej bytu bez daně? Rozhodují dva roky, pět let a u novějších nákupů i deset

Byt koupený v prosinci 2020 a byt koupený v lednu 2021 mohou v daňovém přiznání znamenat rozdíl pěti let. U prvního se při prodeji uplatní starý pětiletý časový test. U druhého už desetiletý. Jeden měsíc v kalendáři tak může znamenat roky čekání navíc.

Prodej bytu přitom nemusí automaticky znamenat daň z příjmu. Záleží na tom, jak dlouho ho prodávající vlastnil, zda v něm skutečně bydlel a kdy nemovitost získal. Pravidla se po změně účinné od roku 2021 rozdělila do několika cest k osvobození. A některé detaily rozhodují o statisících.

Dva roky bydliště jsou často rychlejší než desetiletý test

Nejčistší situace nastává u člověka, který v prodávaném bytě měl bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem. Pak může být příjem z prodeje od daně osvobozený. Nejde přitom o totéž co trvalý pobyt. Úřední adresa sama o sobě ještě neříká, kde člověk skutečně bydlel.

Příklad z praxe je prostý: byt koupený před třemi lety, v němž majitel poslední dva roky opravdu žil, může být při prodeji daňově jednodušší než byt držený deset let, který byl celou dobu pronajímán. U pronajímaného bytu se totiž řeší především časový test vlastnictví.

A tady přichází první ostrý rozdíl. Nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 podléhají zpravidla desetiletému testu. U nemovitostí nabytých do 31. prosince 2020 zůstává pět let.

Kdo tedy koupil byt v roce 2019 a prodává ho dnes, časový test už dávno splnil, pokud se na něj nevztahuje některá z výjimek. Kdo koupil v roce 2022 a byt nikdy neobýval, může čekat až do roku 2032.

Peníze z prodeje mohou zachránit i kratší vlastnictví

U novějších nákupů existuje ještě cesta přes vlastní bytovou potřebu. Prodávající nemusí vždy čekat deset let, pokud peníze z prodeje použije na obstarání vlastního bydlení. Třeba na pořízení jiného bytu nebo domu.

Jenže tady už nestačí peníze jednoduše utratit za nemovitost a dál nic neřešit. Získání prostředků je nutné oznámit správci daně ve lhůtě pro podání daňového přiznání za rok, v němž peníze z prodeje přišly. Na samotné použití peněz je pak čas do konce následujícího zdaňovacího období.

Modelově: byt prodaný v roce 2026 přinese peníze, které majitel použije na vlastní bydlení v roce 2027. To může podmínku splnit. Pokud ale použije jen část získané částky, osvobození se týká jen této části a zbytek může zůstat zdanitelným příjmem.

Na papíře to vypadá jako technická formalita. V daňové praxi bývá právě oznámení jedním z míst, kde se na osvobození zapomene.

U dědictví se zase může započítat doba, po kterou nemovitost vlastnil příbuzný v přímé linii nebo manžel či manželka. Byt zděděný po rodiči tak nemusí začínat nový desetiletý odpočet od nuly. Rozhodující je ale konkrétní způsob nabytí a předchozí vlastnictví.

Daňový problém může vzniknout i u podnikatelů. Nemovitost zahrnutá do obchodního majetku má vlastní omezení a samotné vyřazení z evidence automaticky neznamená okamžité osvobození. U desetiletého testu se sleduje také období, v němž byla nemovitost v obchodním majetku.

Proto se vyplatí nepočítat roky jen podle toho, kdy člověk podepsal kupní smlouvu. U nemovitostí rozhoduje okamžik nabytí vlastnického práva a u některých transakcí může být podstatná i smlouva o budoucím prodeji uzavřená ještě před uplynutím časového testu. Čekat do přesného data a současně mít už podepsaný budoucí prodej není bezpečná zkratka.

A tak se u prodeje bytu často neřeší jen otázka „kolik jsem vydělal?“ Nejdřív se řeší, kdy přesně byt přešel do vlastnictví, kde měl majitel skutečné bydliště a co se stalo s penězi po prodeji. Teprve potom se ukáže, jestli z kupní ceny zůstane jen částka na účtu, nebo ještě povinnost vypořádat daň z příjmu.