Byt stojí 6 milionů korun. Kupující má schválenou hypotéku, našetřeno na vlastní zdroje a v hlavě jednoduchý plán: zaplatit prodávajícímu, převzít klíče a začít řešit stěhování.

Pak přijde první účet. Katastr. Druhý. Advokátní úschova. Třetí. Odhad pro banku. A někde mezi tím se objeví ještě náklady, které v původním rozpočtu nebyly vůbec.

Daň z nabytí nemovitých věcí už se neplatí. Zrušena byla v roce 2020. To ale neznamená, že koupě nemovitosti je dnes levnější o všechny poplatky, které se kolem transakce nabalují.

Katastr stojí dvě tisícovky. Chyba ve smlouvě může stát mnohem víc

Za návrh na vklad vlastnického práva do katastru se platí správní poplatek 2 000 Kč. Vypadá to jako drobnost, zvlášť vedle ceny bytu za několik milionů. Jenže katastr neřeší, jestli je kupní smlouva dobře napsaná. Pokud narazí na právní problém, vklad nepovolí a obchod se může zdržet.

Právě proto se u běžné koupě bytu vyplatí mít právníka, který nepracuje jen s univerzální šablonou. Cena právních služeb se liší podle rozsahu práce, ale u standardní transakce se často pohybuje v řádu desítek tisíc korun. Samotná kupní smlouva bývá jen částí účtu. Přidat se může kontrola listu vlastnictví, smlouva o úschově nebo řešení zástavního práva banky.

A tady se vyplatí nešetřit za každou cenu. U nemovitosti za šest milionů je právník za 15 nebo 25 tisíc korun levná pojistka proti chybě, která může zablokovat celý obchod.

Advokátní úschova přitom není dekorace k podpisu smlouvy. Peníze kupujícího mají odejít prodávajícímu až ve chvíli, kdy jsou splněné podmínky dohodnuté ve smlouvě, typicky po zápisu vlastnického práva. Kdo posílá miliony přímo na účet prodávajícího ještě před dokončením převodu, přebírá zbytečné riziko.

Odhad pro banku není vždy stejný jako cena, kterou jste ochotni zaplatit

Kupující často narazí na další číslo ve chvíli, kdy řeší hypotéku. Banka potřebuje znát hodnotu nemovitosti a může si vyžádat odhad. Někdy ho zajistí sama, jindy náklad přenese na klienta. U některých typů nemovitostí může být potřeba podrobnější ocenění.

Problém vzniká ve chvíli, kdy se kupní cena a odhad banky rozcházejí.

Byt stojí 6 milionů korun. Odhad vyjde na 5,7 milionu. Banka pak nepočítá automaticky s tím, že nemovitost má hodnotu 6 milionů jen proto, že se na této ceně dohodl kupující s prodávajícím. Rozdíl může znamenat potřebu dalších vlastních peněz.

Největší rozpočtová chyba proto často není poplatek za odhad. Je to představa, že schválená hypotéka pokryje přesně tolik, kolik kupující potřebuje k dokončení obchodu.

K tomu se mohou přidat poplatky spojené s úvěrem, oceněním nebo zřízením zástavního práva podle konkrétní banky a typu financování. Část těchto nákladů banky někdy odpouštějí v rámci nabídky, jindy se objeví v sazebníku. Rozhoduje konkrétní smlouva, ne reklamní slogan.

Rezerva není luxus. Je to rozdíl mezi dokončenou koupí a panikou

Kdo si spočítá rozpočet přesně na korunu, plánuje spíš účetní tabulku než skutečnou koupi nemovitosti.

Po převodu se může objevit nedoplatek za služby, oprava, která nepočká, nové pojištění, vybavení bytu nebo náklad spojený se stěhováním. U staršího domu může přijít mimořádný příspěvek do fondu oprav. U rodinného domu zase první faktura za věc, která při prohlídce vypadala jako drobnost - dokud nepřestane fungovat.

Příklad z praxe je prostý. Kupující má na účtu 1,5 milionu korun a přesně tolik potřebuje jako vlastní zdroje k hypotéce. Koupě projde. Jenže po zaplacení zálohy, právních služeb a dalších nákladů mu zůstane téměř nula. První větší výdaj po nastěhování pak znamená další půjčku.

U koupě nemovitosti by měla existovat rezerva mimo peníze určené na samotnou transakci. Ne proto, že by každý obchod skončil nečekaným problémem. Protože některé problémy přicházejí přesně ve chvíli, kdy už kupující všechny peníze poslal.

Daň z nabytí tedy dnes rozpočet nezatěžuje. To je dobrá zpráva. Jenže kupující stále platí za to, aby se peníze dostaly na správné místo, aby smlouvy fungovaly, aby banka přijala hodnotu nemovitosti a aby po zápisu do katastru nezůstal účet prázdný. U šestimilionového bytu nemusí jít o statisíce. Ale několik desítek tisíc korun navíc se v rozpočtu objeví snadno - a právě s nimi se počítá nejhůř.