Byt v Praze o velikosti 60 metrů čtverečních dnes znamená dvě velmi odlišná čísla. Nájem vychází podle aktuálních dat zhruba na 28 tisíc korun měsíčně. Koupě bytu za 8,5 milionu korun s dvacetiprocentní hotovostí a hypotékou na 30 let znamená při sazbě kolem 4,67 % splátku přibližně 35 tisíc. A to ještě před fondem oprav, pojištěním, údržbou a občasným výdajem, který v nájmu jednoduše skončí telefonátem majiteli.

Kdo dnes srovnává jen nájem s měsíční splátkou hypotéky, počítá špatně. Stejně špatně jako ten, kdo tvrdí, že vlastní bydlení je automaticky výhodnější, protože „splácí svoje“.

Česká realita roku 2026 je méně pohodlná. Průměrná sazba nových hypoték v květnu dosáhla 4,67 % a průměrná nová hypotéka už činila 4,84 milionu korun. Ilustrativní splátka tak vycházela na 26 347 korun měsíčně.

To je průměr. V Praze se člověk při koupi běžného rodinného bytu dostává úplně jinam.

Nájem není levný. Koupě ale není jen hypotéka

Nájemné v prvním čtvrtletí 2026 vzrostlo v celém Česku průměrně na 339 korun za metr čtvereční. Praha byla na 466 korunách. Šedesátimetrový byt tak vychází přibližně na 28 tisíc korun měsíčně bez energií.

To už není částka, kterou lze odbýt větou, že „nájem jsou vyhozené peníze“. Za deset let takový nájem při dnešní ceně představuje přes 3,3 milionu korun. Jenže nájemník za těch deset let nevlastní byt. To je pravda.

Majitel zase nevlastní byt za cenu splátek.

U modelového bytu za 8,5 milionu korun vloží kupující 1,7 milionu vlastních peněz a půjčí si 6,8 milionu. Při sazbě 4,67 % a třicetileté splatnosti vychází měsíční splátka zhruba na 35 tisíc korun. Jenže z této částky není celých 35 tisíc nákladem v ekonomickém smyslu. Část jde na jistinu a zvyšuje vlastnický podíl v nemovitosti.

To je argument pro koupi. Silný argument.

Ale na začátku zůstává 1,7 milionu korun, které musí kupující někde vzít. A právě tady se výpočet často rozpadá. Peníze vložené do bytu už nejsou volné. Kdo je nemá, musí si je půjčit. Kdo je má, vzdává se výnosu, který by mohly generovat jinde.

Při konzervativním výpočtu proto nestačí porovnat 28 tisíc nájmu s 35 tisíci hypotéky. Je třeba přičíst náklady vlastnictví a započítat cenu vlastního kapitálu. Vlastní bydlení pak může stát výrazně víc než nájem - alespoň v prvních letech.

A pak přijde otázka, kterou excelová tabulka nemá ráda: Co když se člověk za čtyři roky rozvede, změní práci nebo zjistí, že chce žít úplně jinde?

Rozhoduje horizont. A ten si lidé často nalhávají

Koupě bytu dává finančně mnohem větší smysl člověku, který v něm skutečně vydrží patnáct nebo dvacet let. Ne někomu, kdo si říká, že „kdyby něco, tak ho prodá“.

Prodej není tlačítko. Je to transakce s náklady, časem a rizikem, že trh zrovna nebude spolupracovat. Při krátkém horizontu navíc člověk splácí hlavně úroky. Po několika letech může zjistit, že byt sice zdražil, ale po odečtení úroků, rekonstrukce, poplatků a nákladů spojených s prodejem není výsledek zdaleka tak oslnivý, jak vypadal v realitní prezentaci.

Nájemník má jiný problém. Nemá jistotu dlouhodobého bydlení a nájem může růst. V prvním čtvrtletí letošního roku ostatně nájemné mezičtvrtletně zdražilo o 2,1 procenta. V Liberci dokonce o 8,5 procenta. Praha se dostala na 466 korun za metr čtvereční.

Jenže nájemník má také možnost odejít. To není malá věc. Když se v okolí zavře škola, změní se práce nebo se objeví partner v jiném městě, majitel bytu řeší prodej nebo pronájem. Nájemník řeší výpověď a stěhování.

V roce 2026 se nekupuje jen byt. Kupuje se dlouhodobý závazek.

A ten může být rozumný. Třeba u páru s vysokým a stabilním příjmem, dostatečnou rezervou a jistotou, že chce zůstat v jednom městě. U člověka, který by kvůli hypotéce vyčerpal všechny úspory a pak žil od výplaty k výplatě, už je to mnohem horší obchod.

Zvlášť když sazba 4,67 % není žádná doživotní jistota. Fixace skončí. Hypotéka se přepočítá. Splátka může klesnout, ale také zůstat nepříjemně vysoká.

A nájem? Ten může zdražit také. Jenže nájemník alespoň nemusí současně řešit střechu, výměnu kotle a opravu stoupaček. To je ta část vlastnictví, kterou reklama na „bydlení ve vlastním“ obvykle nechává mimo záběr.

Takže nájem, nebo vlastní?

Pro člověka s malou rezervou, nejistou prací a horizontem několika let je dnes nájem často racionálnější, i když ho psychologicky bolí každý měsíc. Pro člověka s penězi na akontaci, stabilním příjmem a plánem zůstat dlouho na jednom místě může být koupě stále velmi dobrá volba.

Jen ne proto, že „nájem jsou vyhozené peníze“.

A už vůbec ne proto, že ceny bytů přece vždycky rostou. Stačí se podívat na domácí rozpočet, který musí přežít i rok, kdy sazba po konci fixace nebude 4,67 %, ale o něco výš - a pak teprve začíná ten skutečný propočet.