Kupní cena 5,8 milionu korun. Kupující má připravených 900 tisíc vlastních úspor a zbytek chce financovat hypotékou. Na první pohled běžný obchod. Pak ale přijde věta, která většinu lidí zaskočí: „Kupovaný byt nemůžeme dát do zástavy.“ Paradox? Jen zdánlivě. U družstevního bytu totiž nekupujete byt jako nemovitost, ale členská práva v bytovém družstvu. A právě to mění celou hru.

Banka potřebuje zástavu, kterou může v krajním případě prodat. Jenže družstevní byt z právního pohledu nepatří jeho obyvateli. Vlastníkem je družstvo. Kupující získává právo byt užívat, nikoliv vlastnický list zapsaný v katastru. A bez zápisu v katastru není klasická hypoteční zástava.

Proto vznikají situace, které na první schůzce s realitním makléřem skoro nikdo nečeká. Člověk kupuje byt za miliony, ale banka chce jako zajištění úplně jinou nemovitost. Rodinný dům rodičů. Jiný byt v osobním vlastnictví. Rekreační objekt. Cokoliv, co je skutečně zapsané v katastru a lze na to zřídit zástavní právo.

Když se zastavuje dům rodičů místo kupovaného bytu

Právě tady se celý obchod často láme.

Rodiče souhlasí, že dočasně zastaví svůj dům. Kupující získá hypotéku, zaplatí převod družstevního podílu a několik let splácí. Pokud družstvo později rozhodne o převodu bytů do osobního vlastnictví, situace se otočí. Nově vzniklý byt už lze zapsat do katastru a banka může zástavu převést z domu rodičů na samotný byt. Jenže to není automatické ani rychlé. Některá družstva převod plánují roky. Jiná o něm vůbec neuvažují.

Právě tahle nejistota bývá větším problémem než samotná výše úvěru.

Banky proto pečlivě zkoumají nejen bonitu klienta, ale i hodnotu náhradní zástavy. Nestačí, že dům má vysokou cenu. Musí být právně čistý. Bez komplikovaných věcných břemen nebo sporů. Odhadce navíc stanoví hodnotu podle vlastních pravidel banky, ne podle částky, kterou si představuje majitel.

Někdy se obchod zastaví kvůli detailu. Na domě už váznou jiné zástavy. Nebo spoluvlastník odmítne podepsat potřebné dokumenty.

Existují výjimky. Jen nejsou tak jednoduché, jak vypadají

Na trhu se objevují úvěry označované jako hypotéka na družstevní byt. Název je trochu zavádějící.

Část bank nabízí řešení, kdy se úvěr poskytne bez klasické zástavy nemovitosti, zpravidla jen do nižší částky a za odlišných podmínek. Formálně nejde o standardní hypoteční úvěr zajištěný kupovaným bytem. Často se kombinují jiné typy zajištění nebo vyšší vlastní prostředky klienta. Výsledkem bývá dražší financování nebo přísnější posuzování příjmů.

Do celé věci navíc vstupuje ještě anuita. Pokud na družstevním bytě zbývá nesplacená část úvěru družstva, kupující vedle své hypotéky dál splácí i tuto částku prostřednictvím měsíčních plateb družstvu. Na inzertním serveru tak může svítit cena 4,9 milionu korun, jenže skutečné finanční zatížení je vyšší. Stačí nesplacená anuita ve výši několika set tisíc korun a propočty banky vypadají jinak.

Právě proto zkušení makléři u družstevních bytů neřeší jen kupní cenu. První otázka často míří jinam. Bude někde nemovitost, kterou lze zastavit? Pokud odpověď zní ne, může se obchod rozpadnout ještě dřív, než se začne připravovat kupní smlouva. A někdy ani vysoký příjem kupujícího nestačí, protože problém neleží v jeho schopnosti splácet, ale v tom, že banka prostě nemá co držet jako pojistku pro případ, že se celý příběh jednou přestane vyvíjet podle plánu.