Majitel bytu v Brně přinese do banky nájemní smlouvu na 25 000 korun měsíčně a čeká, že mu to zvedne bonitu přesně o stejnou částku. O pár minut později zjišťuje, že v propočtu příjmů se objevilo 17 tisíc. Někdy 15. U některých bank dokonce nula, protože byt pronajímá teprve čtyři měsíce a v daňovém přiznání se příjem ještě neobjevil.

Právě tady se láme představa investorů o tom, že nájemné je pro hypotéku automaticky plnohodnotný příjem. Není.

Banky se na příjem z pronájmu dívají úplně jinou optikou než na mzdu. Výplata chodí pravidelně. Nájemník odejde, byt se dva měsíce neobsadí, pak přijde výměna kotle za osmdesát tisíc a účet za novou kuchyň. Z pohledu úvěrového analytika je pronajímatel člověk s příjmem, který má v sobě zabudované výpadky i náklady, i když je zrovna nevidí.

Proto většina bank počítá jen s částí inkasovaného nájemného. Obvykle mezi 60 a 80 procenty.

Rozdíl mezi bankami přitom není kosmetický. U nájmu 30 tisíc měsíčně může jedna instituce uznat 18 tisíc, jiná 24 tisíc. V přepočtu na maximální výši hypotéky jde klidně o více než milion korun.

Daňové přiznání má často větší váhu než nájemní smlouva

Nejtvrdší přístup bývá u klientů, kteří s pronájmem začali nedávno.

Nájemní smlouva existuje. Peníze chodí na účet. Jenže banka chce historii. Ideálně uzavřené daňové období a příjem uvedený v daňovém přiznání. Dává to logiku - smlouvu lze podepsat na rok, nájemník se za dva měsíce odstěhuje a celý příběh skončí.

Některé banky proto uznávají pouze příjem, který už prošel finančním úřadem. Jiné vezmou v úvahu i aktuální nájemní smlouvy a výpisy z účtu, ale použijí výraznější srážku.

Existují i zajímavé paradoxy. Investor vlastní tři byty s dlouhodobě obsazenými nájmy a čistým příjmem přes 60 tisíc měsíčně. V daňovém přiznání využívá paušální výdaje a vykazuje relativně nízký základ daně. Banka pak někdy vychází právě z tohoto čísla, nikoliv z reálných příjmů na účtu.

Papírově vydělává méně, než kolik mu skutečně přichází každý měsíc.

U zaměstnance by podobná situace působila absurdně. U pronájmů jde o běžnou praxi.

Kratší pronájem? Připravte se na horší čísla

Velký rozdíl dělá typ pronájmu.

Dlouhodobý nájem na dva roky působí na banku podstatně lépe než střídání hostů po třech nocích přes platformy krátkodobého ubytování. Příjmy mohou být vyšší, někdy výrazně vyšší, ale jejich kolísání je problém.

Bankéři mají v živé paměti rok 2020. Byty určené turistům zůstaly během několika týdnů prázdné a jejich majitelé začali narychlo hledat dlouhodobé nájemníky. Od té doby bývá přístup k podobným příjmům opatrnější.

Stejně tak se jinak posuzuje pronájem rodinného domu, jinak kanceláře a jinak skladové haly. U komerčních nemovitostí se často řeší délka nájemních smluv nebo koncentrace rizika. Jeden nájemce, který zabírá celou budovu? To nevypadá nebezpečně, dokud nepodá výpověď.

Když si kupujete další investiční byt, banka počítá i opačným směrem

Nejzajímavější situace nastává u klientů, kteří už jeden nebo dva investiční byty vlastní a žádají o financování dalšího.

Budoucí nájem z kupované nemovitosti dokáže banka v některých případech započítat ještě před podpisem první nájemní smlouvy. Použije odhad tržního nájemného od znalce nebo vlastní interní metodiku.

Zní to vstřícně. Jenže zároveň se do výpočtu dostává nová splátka hypotéky, fond oprav, provozní náklady a rezervy. Klient, který očekává, že se investice bude v kalkulačce banky sama splácet, bývá překvapen.

Nezřídka chybí pár tisíc korun měsíčně.

A právě tehdy začínají drobné hry s metodikou jednotlivých bank. Jedna uzná 70 procent očekávaného nájmu. Druhá 80 procent. Třetí započítá jen polovinu, ale zato benevolentněji pracuje s ostatními závazky.

Rozdíl mezi schválenou a zamítnutou žádostí pak někdy neleží v příjmu klienta ani v hodnotě nemovitosti. Leží v tabulce, kterou úvěrový analytik nikdy neukáže a která rozhoduje o tom, zda z nájmu za třicet tisíc korun vznikne pro potřeby hypotéky příjem třicetitisícový, dvacetitisícový nebo skoro žádný.