Co hýbe úrokem u hypotéky: víc než jen nabídka banky

Výše úvěru a doba splatnosti

Když si člověk půjčuje vyšší částku, banka se na něj dívá pod jiným světlem. Roste riziko, a tím pádem i úrok. A čím delší doba splácení, tím víc se banka bojí, že se trh v průběhu let otočí naruby. Dlouhá jistota totiž v bankovním světě neexistuje. Kdo chce mít klid na deset let dopředu, zaplatí si za něj.

Poměr mezi hypotékou a hodnotou nemovitosti (LTV)

Bankéři mají své zkratky rádi. Jedna z nich, loan to value, říká, kolik z ceny nemovitosti vlastně kryje úvěr. Kdo má LTV pod 80 %, má navrch – banka ho považuje za rozumného a nabídne mu lepší sazbu. Kdo jde přes 80 %, už trochu riskuje. Nad 90 %? To už je hranice, kam pustí jen vyvolené, obvykle s příplatkem a stohy podmínek.
Jinými slovy – čím víc peněz vložíte ze svého, tím míň vás bude stát cizí.

Bonita klienta

Každá banka si klienta proklepne. Nejde jen o výši příjmu, ale i o to, odkud pramení. Hlavní pracovní poměr působí jistěji než živnost, i když i mezi OSVČ se najdou solidní dlužníci. Sleduje se všechno – stabilita práce, závazky, limity na kartách, kolik lidí živíte. Bonita, tedy schopnost splácet, není jen číslo na výplatní pásce, ale celkový obrázek vašeho života. A čím je ten obrázek hezčí, tím menší úrok vám banka namaluje.

Fixace úrokové sazby

Fixace – to slovo zní suše, ale ve skutečnosti určuje, jak klidně budete spát. Krátká (třeba tříletá) fixace znamená nižší úrok, ale vyšší nejistotu. Co bude za tři roky? To nikdo neví. Naopak desetiletá fixace dává klid, i když zaplatíte víc. Variabilní sazba je pro odvážné – jede podle aktuálního trhu, a ten bývá vrtkavý. Kdo má rád adrenalin, může zkusit štěstí. Kdo chce jistotu, zaplatí si za ni.

Typ nemovitosti

Na úrok má vliv i to, co si vlastně kupujete. Byt nebo dům? Novostavba nebo oprýskaný dům po babičce? Hypotéka na výstavbu bývá složitější – peníze se čerpají po částech, někdy se čeká na kolaudaci, jindy na potvrzení z banky. Účelová hypotéka (například na bydlení) bývá levnější než ta neúčelová. V realitách platí, že jednoduchost se cení – i u úroků.

Sazby ČNB a tržní situace

Česká národní banka je pánem úroků. Když zvedne sazby, zvednou se i hypotéky, ať chceme nebo ne. Reagují na ni všechny komerční banky. Přidáme k tomu inflaci, trh s byty, náladu ekonomiky – a máme koktejl, který určuje, kolik nás bude stát bydlení. Někdy to působí jako hra nervů mezi centrální bankou a hypotečními specialisty.

Sleva za kombinaci s dalšími produkty

Banky nejsou charita, ale vědí, že když vás jednou získají, nechcete odcházet. Takže přihodí bonus: slevu na úroku výměnou za účet, pojištění nebo investici. Zní to lákavě – pár desetin procent dolů. Jenže kolik stojí samotné služby? Ne vždy se to vyplatí. Banka sice usměvavě nabízí balíček, ale vy byste měli počítat, ne kývat.

Způsob čerpání a pojištění nemovitosti

Úvěr čerpaný rychle a najednou bývá pro banku pohodlnější – a někdy i levnější pro vás. Dobře pojištěná nemovitost je další trumf v rukávu. Když ví, že v případě průšvihu dostane své peníze zpět, má banka důvod být vstřícnější. Ať už jde o rodinný dům nebo byt na okraji města, papírově i fakticky musí dávat jistotu. Bez ní by úrok byl jen odrazem obav.