Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti: Co to znamená pro vás?

Co vlastně znamená zákaz zcizení a zatížení

Na první pohled to zní jako právnická slovní gymnastika. Zákaz zcizení a zatížení ale v praxi znamená jediné: majitel nemovitosti s ní nemůže volně nakládat. Nesmí ji prodat, darovat ani „přivázat“ k ní další práva, třeba zástavu nebo věcné břemeno. Zkrátka – dům, byt nebo pozemek s takovým zákazem sice formálně vlastníte, ale nakládat s ním bez svolení oprávněné osoby? To už ne.

Tento zákaz může vzniknout různě. Někdy si ho strany sjednají samy, třeba v kupní nebo darovací smlouvě. Jindy ho uloží soud, například kvůli majetkovému sporu. Jakmile se zákaz zapíše do katastru nemovitostí, platí nejen mezi účastníky, ale i vůči třetím osobám. A to už je docela silná karta.

Kdy se s tímto zákazem potkáte

Klasická situace? Darování. Rodič převede dům na dítě, ale nechce, aby ho to dítě hned prodalo nebo zastavilo. Tak si do darovací smlouvy dá podmínku: bez mého souhlasu s domem nehýbej. Obdarovaný se tak sice stává vlastníkem, ale s omezenou volností.

Podobné je to u bank. Při hypotéce si banka často vyhradí, že nemovitost nesmí být dále zatížena – chce mít jistotu, že její zástava zůstane první v pořadí. A občas se zákaz objeví i v závěti nebo při dědickém řízení, kdy zůstavitel přesně stanoví, jak s majetkem nakládat. V soudních sporech bývá zákaz zcizení jen pojistkou, aby někdo s nemovitostí „nepohnul“, dokud se vše nevyřeší.

Jak se zákaz zapisuje

Všechno stojí a padá na katastru. Do něj se zákaz zapisuje jako poznámka o omezení vlastnického práva. Nestačí ale jen dobrá vůle – je nutné doložit právní důvod, tedy smlouvu, notářský zápis nebo soudní rozhodnutí. Jakmile je poznámka v systému, má tzv. veřejnou víru. Každý, kdo nahlédne do katastru, uvidí, že s danou nemovitostí to nebude tak jednoduché.

Co to znamená pro vlastníka

Majitel s takovým zákazem má svázané ruce. Bez souhlasu oprávněné osoby nemůže nemovitost převést ani ji zatížit. Pokusil by se? Transakce bude nejspíš neplatná. Notář nebo banka do toho stejně nepůjdou, dokud nebude doložen potřebný souhlas.

A když zákaz poruší úmyslně? Hrozí soudní spor, náhrada škody a v krajním případě i ztráta důvěry, která se v obchodním světě těžko získává zpět.

Jak zákaz mizí

Nic netrvá věčně. Zákaz může zaniknout uplynutím doby, pro kterou byl sjednán, písemným souhlasem oprávněného, rozhodnutím soudu nebo automaticky – třeba po splacení úvěru. Jenže i po zániku omezení je potřeba podat návrh na výmaz poznámky z katastru. Dokud se to neudělá, zůstává omezení „viset“ v evidenci a může komplikovat další převody.

K čemu to celé je

Na první pohled se může zdát, že zákaz zcizení je jen další byrokratická překážka. V reálu ale často chrání to nejcennější – majetek a jistotu, že s ním někdo nenaloží lehkomyslně. Rodiče tak chrání rodinný dům, investor své peníze, banka svůj úvěr. A někdy i obyčejný člověk svůj klid. Protože jistota, že vám nikdo „neprodá půdu pod nohama“, má v právu cenu zlata.