
Vyplatí se investice do nemovitosti?
Koupit byt? Otázka, která nezmizí
Otázka, jestli je právě teď vhodná chvíle koupit byt nebo dům jako investici, nemá jasnou odpověď. Nemovitosti jsou v Česku pořád symbolem jistoty, něco jako betonová podoba „penzijního fondu pro skeptiky“. Jenže poslední roky ukazují, že tahle jistota má i své trhliny. Ekonomika zpomaluje, trh se chová jinak než dřív a naivní víra v nekonečný růst už dávno vyprchala.
Konec zlaté éry růstu
Ještě před pár lety se zdálo, že ceny bytů půjdou do nebe. Teď se situace obrátila. V mnoha regionech ceny stojí, někde dokonce potichu klesají, i když z historického pohledu zůstávají vysoko. Kdo dnes kupuje byt s představou, že ho za dva roky prodá se ziskem, může narazit. Doba, kdy banky rozhazovaly levné úvěry, je pryč. A s ní i doba rychlých spekulací.
Výnos z nájmu a tvrdá realita čísel
Nájemné sice v Praze a dalších velkých městech stoupá, ale výnos z pronájmu se obvykle drží kolem tří až čtyř procent ročně. A to je číslo, které leckdo spočítá s lehkým povzdechem. Do rovnice je nutné přidat i vedlejší výdaje - fond oprav, pojištění, daň z nemovitosti, občasné opravy, právní služby. Teprve pak se ukáže, že „pasivní příjem z nájmu“ není až tak pasivní, jak se zdá na investičních seminářích.
Hypotéka jako zkouška trpělivosti
Ti, kdo na investici berou hypotéku, sledují hlavně úrokové sazby. Každé procento navíc může změnit rentabilitu celé akce. Po skončení fixace často přichází studená sprcha v podobě vyšší sazby. Některé byty, které při úroku 2 % dávaly smysl, dnes při sazbě 5 % sotva vycházejí na nulu. Není divu, že řada investorů raději vyčkává, jestli centrální banka trochu nepovolí šrouby.
Praha není Pelhřimov
Regionální rozdíly jsou obrovské. V Praze a Brně je o nájemní bydlení boj, zájemci se hlásí ještě dřív, než majitel stihne pořídit fotografie. V menších městech to ale bývá jinak. Nájemníci se hledají těžko, byty zůstávají prázdné a investice, která měla vydělávat, nakonec jen požírá vlastníka. Realitní trh v Česku je mozaika, ne monolit, a na to mnoho investorů zapomíná.
Jistota, která svazuje
Nemovitost působí jako bezpečný přístav, zvlášť v době inflace a ekonomické nejistoty. Ale zároveň je to přístav, ze kterého se těžko vyplouvá. Když potřebujete peníze rychle, byt neprodáte přes víkend. A do hry vstupují i legislativní rizika - změny v regulaci nájmů, daňové zásahy, povinnosti vůči nájemníkům. Kdo někdy zkoušel vyklidit neplatiče, ví, že to není záležitost na jedno odpoledne.
Všechno tedy záleží na tom, co od investice čekáte. A možná i na tom, jak moc vám vadí, že peníze nepracují každý den viditelně. Protože koupit byt dnes není ani hazard, ani jistota. Je to prostě rozhodnutí s důsledky.