Úroková sazba u hypotéky: co ji ovlivňuje a jak ji získat co nejnižší

Výše hypotéky a poměr k hodnotě nemovitosti

Když banka půjčuje, vždycky se dívá na to, kolik do toho dáváte vy sami. Ten poměr mezi úvěrem a hodnotou nemovitosti se označuje jako LTV (Loan to Value). A tady platí jedno nepsané pravidlo: čím méně si půjčíte, tím lépe pro vás. Hypotéky do 80 % hodnoty mají zpravidla nejlepší sazby. Jakmile ale chcete víc – třeba 85 nebo 90 % – banka zpozorní. Vyšší riziko, vyšší úrok. Jednoduchá rovnice.

Délka fixace

Fixace je doba, kdy se banka i klient tváří, že svět je stabilní. Úrok zůstává stejný, ať se venku děje cokoliv. Jenže tahle jistota má svoji cenu. Krátká fixace (1–3 roky) obvykle znamená nižší sazbu, ale i riziko, že za tři roky vás trh překvapí. Dlouhá (5, 7 nebo 10 let) bývá dražší, zato chrání před zmatkem rostoucích sazeb. Když centrální banka utahuje kohoutky, delší fixace se může vyplatit. Když sazby klesají, spíš svazuje.

Typ příjmu a bonita žadatele

Tady se láme chleba. Banka neřeší jen kolik vyděláváte, ale i jak spolehlivě. Zaměstnanec s výplatou každý měsíc má jinou startovní čáru než OSVČ, která jednou vydělá hodně a jindy nic. Přidejte do toho čistý úvěrový registr, žádné opožděné platby, žádné dlužné výživné – a máte větší šanci na lepší úrok. Naopak každý další úvěr nebo leasing snižuje vaši bonitu. Banka chce vědět, že splácení nebude adrenalinový sport.

Doba splácení

Dlouhá splatnost svádí. Měsíční splátka je nižší, člověk dýchá volněji. Jenže banka to vidí jinak: čím delší závazek, tím vyšší riziko. U patnáctileté hypotéky dostanete nižší úrok než u třicetileté. Na druhou stranu, pro běžný rozpočet může být delší doba splácení jediná rozumná volba. Otázka je, co víc oceníte – klid v peněžence, nebo menší přeplatek.

Typ nemovitosti a účel hypotéky

Není dům jako dům. Koupě nebo výstavba jsou pro banky standard, tady se hraje podle známých pravidel. Ale rekonstrukce nebo refinancování? Tam bývají podmínky o chlup výhodnější. Zato družstevní byt nebo pozemek – to už je pro banku neznámé území. Méně jistoty, větší riziko, vyšší sazba. Každý typ nemovitosti má svůj příběh a banka chce vědět, jestli končí happy endem.

Akční nabídky a produkty banky

Banky nejsou charita, ale milují věrnost. Když si u nich založíte účet, sjednáte pojištění nebo si necháte posílat výplatu, můžou shodit pár desetin z úroku. A někdy přihodí i bonus za ekologické bydlení. Energeticky úsporný dům je totiž dnes něco jako zelené razítko spolehlivosti. Kdo ví, možná jednou bude sleva i za solární sprchu.

Aktuální situace na trhu

Trh s hypotékami žije vlastním životem. Jeden měsíc se zdá, že sazby klesají, a další už všechno letí vzhůru. ČNB mění základní sazby, inflace se houpe, banky soupeří o klienty. V takovém prostředí se vyplatí mít oči otevřené a jednat rychle. Kdo čeká na ideální moment, ten ho obvykle propásne.

Způsob zajištění a zástava

Nakonec se vše točí kolem zajištění. Banka se chce cítit bezpečně – potřebuje jistotu, že nemovitost, kterou zastavujete, má reálnou hodnotu a půjde prodat, kdyby bylo nejhůř. Čím kvalitnější a likvidnější zástava, tím lepší podmínky. Když ručíte rekreační chatou v horách, může být úrok o něco vyšší. Banka totiž neví, jestli najde kupce tak snadno jako na byt v centru.