Prodej domu s hypotékou

Prodej nemovitosti s hypotékou? Žádná tragédie

Prodáváte byt nebo dům, na kterém ještě visí hypotéka? Ano, jde to. Není to zázrak ani výjimka, ale chce to trochu trpělivosti a hlavně koordinaci s bankou. Hypotéka totiž není překážka, jen formální uzel, který se musí správně rozvázat. V praxi jde hlavně o to, kdy se co zaplatí a jak se mezi sebou domluví všechny strany.

Když kupní cena srovná dluh

Nejčastější scénář: kupující zaplatí cenu, ze které část padne na splacení hypotéky, zbytek dostane prodávající. Banka po doplacení pošle dopis o výmazu zástavy a nemovitost se vyčistí. Hotovo, bez dluhů.

Výhoda? Prosté a jasné řešení, které znají všichni notáři i realitky. Kupující má jistotu, že kupuje „čistý“ byt. Nevýhoda? Časová posloupnost. Všechno musí jít podle plánu - úschova, potvrzení, platba bance. Jediný krok mimo rytmus a právníci začínají zvedat obočí.

Když kupující převezme vaši hypotéku

Další možnost: kupující si vaši hypotéku prostě nechá. Pokud má banka pochopení a nový zájemce projde schvalovacím kolečkem, stává se dlužníkem místo vás. Žádné předčasné splacení, žádné sankce, jen se vymění jména ve smlouvě.

Zní to jako win-win, že? No, ne vždy. Banka může mít jiný názor a nový kupující musí projít kontrolou příjmů i bonity. A pokud v mezičase stouply úrokové sazby, už to nemusí být tak lákavé, jak to zní na papíře.

Když do hry vstoupí druhá banka

Často nastane i třetí varianta. Kupující si bere vlastní hypotéku a její část jde rovnou na splacení té vaší. Dvě banky se domluví mezi sebou a po doplacení se původní zástava smaže. Všichni spokojení, jen to trvá déle.

Flexibilita? Ano. Jen je tu víc papírování, víc podpisů a někdy i nervů. Každá banka má své tempo a svůj způsob, jak si ověřit, že všechno sedí.

Co všechno budete potřebovat

Bez papírů to nejde. Souhlas banky s předčasným splacením nebo převodem, přesné vyčíslení zůstatku, povolení ke zrušení zástavy. Do toho smlouvy, úschova, návrh na vklad do katastru. A pokud se hypotéka převádí, přidá se i nová úvěrová smlouva.

Právník nebo zkušený makléř tady nejsou na okrasu. Ti vědí, co a kdy má přijít, a dokážou pohlídat, aby žádný papír neležel na špatném stole.

Poplatky, sankce a jiné radosti

Kdo někdy předčasně splácel hypotéku, ví, že banka si něco vezme. Během fixace sice nesmí chtít víc než účelně vynaložené náklady, ale i tak to může bolet. K tomu připočítejte poplatky za vyčíslení, výmaz zástavy nebo převod.

Někdy se vyplatí počkat na konec fixace. Banka tehdy nemůže účtovat sankce, takže prodej může vyjít levněji. Ale kdo má čas čekat, že?

Na co si dát pozor

Nemovitost zůstává v zástavě až do výmazu z katastru. To znamená, že dokud banka formálně nepotvrdí splacení, pořád má na nemovitost právo. A to se nevyplatí přehlédnout.

Kdo to uspěchá, může skončit s rozjetým převodem, který visí mezi dvěma právníky a třemi bankami. A to není hezké místo. Proto se vyplatí mít po boku někoho, kdo už podobný tanec s hypotékou absolvoval víckrát než jednou.