Převzetí hypotéky

Převzetí hypotéky pod lupou

Převzetí hypotéky zní na první pohled jednoduše: někdo nový převezme závazek, splácí dál a všechno běží jako dřív. Jenže jak už to v bankovním světě bývá, na papíře to vypadá líp než ve skutečnosti.

Kdy o převzetí vůbec uvažovat

Prodej nemovitosti s hypotékou je asi nejčastější scénář. Kupující se dohodne, že převezme stávající úvěr prodávajícího místo toho, aby žádal o nový. Na první pohled výhra pro obě strany.

Podobně to může vypadat i při rozvodu nebo rozchodu, kdy jeden z partnerů zůstane v bytě a převezme celou hypotéku. Nejde jen o právní úkon, ale i o test finanční reality: zvládne to sám?

A pak je tu dědictví. Pozůstalý dědic může vstoupit do smlouvy, pokud na to má dostatečnou bonitu. Banka ale musí kývnout, jinak zůstává hypotéka viset ve vzduchu.

Někdy se převzetí řeší i v rámci rodiny - třeba když rodiče převedou dům na dítě. I tady ale platí, že bez souhlasu banky se nic nehne.

Co všechno musí projít schvalovacím sítem

Bez souhlasu banky není o čem mluvit. Ta musí převzetí posvětit, jinak se smlouva nepřepíše ani o čárku.

Pak přichází posouzení bonity nového dlužníka. Jinými slovy, musí projít stejným kolečkem jako kdokoli, kdo žádá o novou hypotéku: doložit příjmy, výdaje, historii.

A když všechno klapne, následuje smluvní úprava - obvykle dodatek k původní smlouvě nebo úplně nová smlouva. Pokud se mění vlastník, zapisuje se to samozřejmě i v katastru.

Proč se do toho někdy vyplatí jít

Na první pohled kvůli penězům. Převzetí může být levnější než sjednání nové hypotéky. Žádné nové odhady, žádné poplatky.

Navíc se často zachovají původní podmínky - výhodná fixace, nízký úrok. A když banka nekomplikuje, jde to celé vyřídit rychleji než klasická žádost.

Ale pozor na skryté háčky

Banka si vždycky nechává otevřená vrátka. Souhlas může odmítnout, pokud nový žadatel nesplňuje její představy o bonitě.

A pak tu jsou rizika starých závazků. Nový dlužník přebírá nejen úvěr, ale i jeho historii. Pokud byla původní splátka třeba po splatnosti, může to v budoucnu zamíchat kartami.

Banka může také rozhodnout, že převzetí bude vedeno jako nový úvěr - a úroková sazba se rázem promění z výhody na přítěž.

Když převzetí nedává smysl

Někdy je jednodušší hypotéku splatit předčasně - třeba z výnosu prodeje.

Jindy se vyplatí refinancování, kdy nový kupující získá vlastní hypotéku a původní úvěr se tím vyrovná.

A pokud je cílem jen přidat dalšího člověka do hry, dá se to vyřešit spoludlužnickým vstupem. Vlastnictví zůstane stejné, ale ručí více lidí.

Není to žádná akademická disciplína, ale spíš právní a finanční šachová partie. Kdo chce převzít hypotéku, měl by počítat s tím, že banka nehází kostkou, nýbrž kalkulačkou.