Hypotéka v roce 2026: Proč na ni část Čechů dosáhne snáz, ale jiným se dveře zase přivřely

Levnější peníze? Jen napůl

Na první pohled by se mohlo zdát, že rok 2026 bude pro zájemce o hypotéku příjemnější než dva předchozí roky. Inflace za rok 2025 spadla na 2,5 %, ekonomika podle zimní prognózy ČNB roste a bankovní rada opakuje, že u úvěrů na vlastní bydlení nevidí důvod znovu plošně utahovat šrouby. Jenže realita hypoteční přepážky bývá méně poetická. Sazby sice nejsou tam, kde byly v nejtvrdší fázi drahých peněz, ale ani zdaleka se nevrátily do časů, kdy lidé podepisovali úvěr se sazbou začínající dvojkou. Na začátku dubna se běžné nabídkové sazby u hypoték do 80 % LTV pohybovaly zhruba kolem 4,9 až 5,1 % podle délky fixace. A to je rozdíl, který v rodinném rozpočtu pořád bolí.

Hlavní změna není v zákoně, ale v bankovní kalkulačce

Pro běžného kupujícího je letos podstatné hlavně to, že ČNB dál nechává deaktivované ukazatele DTI a DSTI pro vlastní bydlení. Přeloženo do normální řeči: neplatí plošný centrální strop, kolikanásobek ročního příjmu si člověk smí půjčit a jak velkou část měsíčního příjmu může spolknout splátka. To ale neznamená volnou jízdu. Banky si tyhle poměry hlídají samy a podle viceguvernéra Jana Fraita zůstávají úvěrové standardy poměrně přísné a uvolňují se jen velmi pomalu. Takže ano, papírově je systém volnější než v době tvrdých limitů. Prakticky však rozhoduje interní scoring, stabilita zaměstnání, historie účtu, další závazky a někdy i to, zda žadatel působí jako člověk, který má domácí rozpočet pod kontrolou, nebo jen doufá, že nějak bude.

Kdo má dnes větší šanci než před rokem

Lépe jsou na tom lidé, kterým mezitím povyrostly příjmy. Průměrná hrubá mzda v Česku ve 4. čtvrtletí 2025 dosáhla 52 283 Kč, zatímco inflace zůstala relativně klidná. Jinými slovy, část domácností si po letech opět trochu finančně vydechla. A právě to je v hypoteční matematice důležitější, než se někdy zdá. Když se příjem domácnosti zvedne o několik tisíc měsíčně, neznamená to jen lepší pocit. Znamená to vyšší šanci projít přes interní síto banky, případně dosáhnout na o něco vyšší úvěr bez toho, aby splátka působila jako pravidelný měsíční náraz do zdi. Výhodu mají i mladší žadatelé do 36 let, kterým u vlastního bydlení zůstává mírnější režim LTV až 90 %, zatímco standardem pro ostatní je 80 %.

Problém jménem ceny bytů nikam nezmizel

Jenže druhá strana rovnice je pořád nepříjemně těžká. ČNB už loni upozorňovala, že ceny obytných nemovitostí porostou i v roce 2026, i když postupně pomaleji. Přeloženo z jazyka centrální banky: byty a domy dál zdražují, jen ne tak divoce. Pro zájemce o hypotéku to znamená starý známý paradox. I když se sazby proti vrcholu uklidnily a mzdy se zvedly, kupovaná nemovitost mezitím zase o kus utekla. A protože vlastní zdroje zůstávají alfou a omegou celého obchodu, na trhu dál narážejí hlavně domácnosti, které zvládnou splátku, ale nedají dohromady akontaci. V praxi často nejde o schopnost splácet, nýbrž o to, jestli rodina našetří statisíce dřív, než jí je trh sebere pod nohama.

Investoři mají od dubna 2026 užší dveře

Výraznější posun přinesl rok 2026 hlavně pro ty, kdo nekupují první nebo vlastní bydlení, ale další byt na investici. Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje u takzvaných investičních hypoték obezřetnější limity: LTV nejvýš 70 % a DTI maximálně 7. Jinak řečeno, na třetí a další byt už nestačí přijít s optimismem a dvěma nájmy v Excelu. Je potřeba víc vlastních peněz a menší ochota banky tolerovat vysoké zadlužení. Pro část trhu je to jasný vzkaz: stát ani centrální banka nechtějí přilévat olej do investiční horečky ve chvíli, kdy vlastní bydlení zůstává pro běžné domácnosti napjaté. A na hypotečním trhu je to znát. Kdo kupuje pro sebe, má dnes pořád relativně slušnou šanci. Kdo kupuje další dveře na pronájem, ten už sedí u jiného stolu.

Nejtěžší to mají lidé mezi dvěma světy

Nejsložitější pozice dnes paradoxně nepatří ani nejchudším, ani nejbonitnějším. Nejvíc se láme chleba u domácností, které vydělávají slušně, ale ne mimořádně. Takových, které by před pár lety hypotéku dostaly skoro automaticky, zatímco dnes projdou jen s odřenýma ušima - nebo neprojdou vůbec, když jim do výpočtu vstoupí leasing, úvěr na auto, podnikání s krátkou historií nebo dítě navíc. Rok 2026 tak mění šance Čechů na hypotéku méně nápadně, než by napovídaly titulky. Systém je měkčí než v době plošných restrikcí, banky ale zůstávají opatrné. Mzdy pomáhají, sazby pořád brzdí. A ceny bytů mezitím dělají to, co umějí nejlépe: tváří se, že na ně má dosáhnout skoro každý, dokud nepřijde chvíle podepsat smlouvu.