Hypotéka před svatbou: Na co si dát pozor, než řeknete ano

Vlastnictví nemovitosti před svatbou

Pokud si pořídíte nemovitost ještě před uzavřením manželství, stává se vaším výlučným majetkem. To platí i v případě, že ji financujete hypotékou – nemovitost i závazek jsou čistě vaše, dokud se výslovně nedohodnete jinak. Po svatbě tak druhý partner nemá automaticky nárok na podíl z nemovitosti pořízené před sňatkem.

Společné jmění manželů a hypotéka

Společné jmění manželů (SJM) vzniká dnem svatby a vztahuje se na majetek i dluhy získané během manželství. Pokud si vezmete hypotéku až po svatbě, úvěr i nemovitost spadají do SJM – pokud není u notáře sepsána předmanželská dohoda.

V případě, že si vezmete hypotéku před svatbou, ale partner se později začne podílet na splátkách, může později uplatňovat nárok na podíl z hodnoty nemovitosti – zejména při rozvodu. Důkazní situace ale bývá složitá.

Spoludlužník nebo ručitel

I když hypotéku bere jeden z partnerů před svatbou, druhý může vystupovat jako spoludlužník nebo ručitel – a tím se k dluhu právně zaváže. To je důležité především v případě, kdy příjmy jednoho z vás nestačí k dosažení na požadovaný úvěr.

Spoludlužník je rovnocenně zodpovědný za splácení hypotéky. Pokud tedy do vztahu vstupujete jako druhý dlužník, uvědomte si, že vám vzniká závazek, i když nemovitost nebude napsána na vás.

Předmanželská smlouva jako ochrana

Chcete-li mít jistotu, že majetek a dluhy zůstanou oddělené i po svatbě, doporučuje se sepsat notářsky ověřenou předmanželskou smlouvu. Tato dohoda může:

• vyloučit nemovitost i hypotéku ze SJM,

• jasně určit, kdo co vlastní a kdo za co odpovídá,

• pomoci při budoucím majetkovém vypořádání.

Bez této smlouvy může být při rozvodu složité doložit, komu co skutečně patří a kdo co splácel.

Daně a odpočet úroků

Úroky z hypotéky může uplatnit v daňovém přiznání pouze ten, kdo je vlastníkem nemovitosti a současně dlužníkem. Pokud tedy partner splácí část hypotéky, ale není uvedený na smlouvě ani v katastru, nemůže si úroky odečíst.

Co zvážit před podpisem úvěrové smlouvy

• Kdo bude vlastníkem nemovitosti a jak to bude zapsané v katastru.

• Kdo bude dlužníkem a případně spoludlužníkem.

• Jak si nastavíte případné vypořádání při rozchodu nebo rozvodu.

• Zda chcete smluvně ošetřit podíl partnera na splátkách.

• Jestli je vhodné sjednat předmanželskou smlouvu.

Shrnutí

Hypotéka před manželstvím přináší jistou právní výhodu – majetek i dluhy zůstávají výlučné. Pokud ale do vztahu vstoupí i druhý partner (např. společným splácením nebo ručením), je dobré vše včas upravit smluvně. Jasné dohody a otevřená komunikace jsou prevencí budoucích nedorozumění. Co dnes vypadá jako detail, může být v budoucnu zásadní.