Daňové kličky, které se vyplatí znát: jak využít úlevy při hypotéce či úvěru

Každý leden se to opakuje – kanceláře účetních zaplní lidé s šanony, složkami a nejasnou představou o tom, co všechno mohou (a nemohou) uplatnit. Daňové odpočty kolem hypoték a úvěrů přitom patří k těm, které se často přehlížejí, nebo se naopak zneužívají s vírou, že „nějak to projde“. Jenže právě tady platí, že znalost hranic se může rovnat několika tisícům v kapse.

Základní princip je jednoduchý: stát vám umožňuje snížit si daňový základ o zaplacené úroky z úvěru na bydlení. Mluvíme o hypotékách, ale i o překlenovacích nebo stavebních úvěrech – zkrátka o penězích, které směřují do vlastního bydlení, nikoli do investice. A tady už začíná první šedá zóna. Co když máte byt pronajatý? Co když jste ho půl roku rekonstruovali a bydleli jinde? V těchto detailech se často láme výklad finančních úřadů, které se umí ptát velmi konkrétně.

Maximální odpočet je aktuálně 150 000 korun ročně, což při sazbě 15 % znamená úsporu až 22 500 korun na dani. Zní to lákavě, ale aby to prošlo, musí být vše formálně čisté. Úvěr musí být vedený na vás, byt nebo dům musí sloužit k „uspokojování bytové potřeby“ – tedy ne ke spekulaci, pronájmu nebo jako letní sídlo u Lipna. Finanční úřad totiž nezajímá, že jste tam „občas přespali“.

Z praxe daňových poradců plyne, že nejčastější chybou bývá snaha odečíst úroky z úvěrů, které mají s bydlením jen volnou spojitost. Například když si někdo vzal spotřebitelský úvěr, zaplatil z něj vybavení kuchyně a doufá, že i to se „počítá“. Nepočítá. Stejně tak nelze odečíst úroky z úvěrů, které mají sloužit na koupi pozemku bez stavebního povolení – úřad chce jasný důkaz, že tam skutečně vznikne dům.

Zajímavé jsou i situace, kdy se mění vlastnictví. Manželé mají hypotéku, ale po rozvodu zůstane byt jednomu z nich. Kdo má nárok na odpočet? Ten, kdo úvěr platí – ale jen pokud zároveň v bytě bydlí. Papírově to zní prostě, ale v praxi se vede spousta sporů, hlavně když jeden z bývalých partnerů platí a druhý má v bytě stále trvalé bydliště.

Daňové odpočty se přitom netýkají jen jednotlivců. Firmy, které si berou úvěr na komerční nemovitosti, si zase mohou úroky promítnout do nákladů. U živnostníků, kteří podnikají z domova, se situace komplikuje – musí rozlišit, kolik procent plochy využívají k podnikání a kolik pro osobní účely. Kdo to neudělá správně, riskuje, že mu finanční úřad srazí celý odpočet.

A pak jsou tu ještě „moderní“ výklady. Třeba když někdo refinancuje hypotéku a mění účel použití. Banky často slibují lepší podmínky, ale pokud se změní i účel úvěru, ztrácí tím dlužník možnost uplatnit odpočet. Stačí pár špatně napsaných vět ve smlouvě a místo úspory přijde dopis z finančáku.

Mnoho lidí přitom zapomíná, že stát nestaví daňové úlevy jako odměnu, ale jako nástroj motivace – chcete bydlet, podporujeme vás. Ale jakmile z bydlení uděláte investiční byznys, jste zase jen daňový poplatník. A ti, jak známo, musí mít papíry v pořádku.