Co znamená zákaz zcizení a zatížení u nemovitosti?

Co je zákaz zcizení a zatížení

Zákaz zcizení a zatížení je právní omezení, které brání vlastníkovi nemovitosti:

• zcizit ji – tedy převést na jinou osobu (např. prodejem, darováním),

• zatížit ji – tedy zřídit na ní další práva (např. zástavní právo, věcné břemeno).

Toto omezení může být sjednáno smluvně (např. v kupní nebo darovací smlouvě) nebo uloženo soudem, a pokud je zapsáno do katastru nemovitostí, má účinek i vůči třetím osobám.

Kdy se se zákazem můžete setkat

• Při darování nemovitosti – dárce si může vyhradit, že obdarovaný nesmí nemovitost prodat ani zastavit bez jeho souhlasu.

• Při úvěru nebo hypotéce – banka si může sjednat zákaz dalších zástav, aby chránila své zajištění.

• Při dědictví nebo závěti – zůstavitel může určit podmínky pro nakládání s nemovitostí.

• Soudní rozhodnutí – např. v rámci rozvodového řízení nebo sporu o majetek.

Jak se zákaz zapisuje

Zákaz se zapisuje do katastru nemovitostí jako tzv. poznámka o omezení vlastnického práva. Musí být doložen právní důvod (např. notářský zápis, smlouva, soudní rozhodnutí). Jakmile je zapsán, má veřejnou účinnost – každý se z něj může přesvědčit, že s nemovitostí nelze volně nakládat.

Důsledky pro vlastníka

Vlastník nemovitosti se zákazem:

• nesmí bez souhlasu oprávněné osoby převést nebo zatížit nemovitost,

• pokud zákaz poruší, může být právní úkon neplatný,

• notář nebo banka transakci zpravidla neumožní, pokud není doložen souhlas.

Porušení zákazu může vést i ke soudnímu sporu nebo náhradě škody.

Jak zákaz zaniká

• uplynutím doby, na kterou byl sjednán,

• písemným souhlasem oprávněné osoby s výmazem,

• rozhodnutím soudu,

• v některých případech automaticky při splnění podmínky (např. po splacení úvěru).

Po zániku je potřeba podat návrh na výmaz poznámky z katastru.

Kdy je zákaz užitečný

• Při ochraně majetku v rodině – např. při převodu nemovitosti na děti s podmínkou, že ji nesmí prodat.

• Při obchodních transakcích – když investor nebo věřitel potřebuje kontrolu nad nakládáním s nemovitostí.

• Při řešení majetkových sporů – jako zajištění, že se s nemovitostí nemanipuluje do vyřešení sporu.

Shrnutí

Zákaz zcizení a zatížení je právní nástroj, který omezuje vlastnické právo s cílem ochránit zájmy třetí osoby. Pokud se u nemovitosti vyskytuje, je nutné brát ho vážně – jak při koupi, tak při převodu. Vždy si ověřte, kdo je oprávněn zákaz udělit nebo zrušit, a zvažte jeho dopad na vaše plány s nemovitostí.