Co všechno může ovlivnit úrokovou sazbu u hypotéky?

1. Výše hypotéky a poměr k hodnotě nemovitosti (LTV)

Jedním z hlavních faktorů je poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti, tzv. LTV (Loan to Value). Platí jednoduché pravidlo: čím nižší LTV, tím lepší úroková sazba.

• Hypotéky do 80 % hodnoty nemovitosti mívají nejvýhodnější podmínky.

• Pokud si půjčujete více (např. 85–90 %), banka zohlední vyšší riziko a nabídne dražší sazbu.

2. Délka fixace

Fixace je období, po které zůstává úroková sazba neměnná. Obvykle si můžete vybrat z fixací na 1, 3, 5, 7 nebo 10 let. Většinou platí:

• krátká fixace (1–3 roky) = nižší sazba, ale vyšší riziko kolísání v budoucnu.

• dlouhá fixace (5+ let) = vyšší sazba, ale větší jistota a ochrana před růstem sazeb.

V období rostoucích sazeb bývá výhodnější delší fixace, v době poklesu zase kratší.

3. Typ příjmu a bonita žadatele

Banka posuzuje rizikovost klienta podle jeho příjmů a výdajů. Důležité je:

• výše a pravidelnost příjmu,

• zaměstnanecký poměr vs. podnikání (OSVČ mohou mít méně výhodné podmínky),

• čistý úvěrový registr (bez prodlení a negativních záznamů),

• další závazky (např. jiné úvěry, výživné).

Čím stabilnější a vyšší příjem, tím nižší úrok může banka nabídnout.

4. Doba splácení

I délka splácení ovlivňuje úrok:

• Kratší doba splácení (např. 15 let) = nižší riziko pro banku → lepší sazba.

• Delší doba (např. 30 let) = vyšší riziko → mírně vyšší úrok.

Na druhou stranu delší doba splácení znamená nižší měsíční splátku, což může být výhodnější z hlediska rozpočtu.

5. Typ nemovitosti a účel hypotéky

Záleží na tom, co hypotékou financujete:

• koupě nebo výstavba = standardní sazby,

• rekonstrukce nebo refinancování = často výhodnější nabídky,

• družstevní byt nebo pozemek = méně standardní případy, vyšší riziko → vyšší úrok.

6. Akční nabídky a produkty banky

Banky nabízejí slevy na úrokovou sazbu, pokud:

• si sjednáte běžný účet, kreditku nebo pojištění u stejné banky,

• necháte si zasílat výplatu na jejich účet,

• využijete balíček služeb nebo sjednáte hypotéku online.

Někdy lze získat slevu i za ekologické bydlení (např. při nízké energetické náročnosti domu).

7. Aktuální situace na trhu

Úrokové sazby výrazně ovlivňuje:

• politika České národní banky (výše základních sazeb),

• inflace a vývoj ekonomiky,

• konkurenční boj mezi bankami.

Sazby se mohou měnit doslova z měsíce na měsíc. Vyplatí se proto sledovat trh a být připraven jednat rychle.

8. Způsob zajištění a zástava

Banka vyhodnocuje, jak kvalitní je zajištění hypotéky – tedy jak hodnotnou a likvidní nemovitost zastavujete. Čím vyšší hodnota zástavy, tím nižší riziko → lepší podmínky.

Při nestandardní zástavě (např. rekreační objekt) se úrok může navýšit.

Shrnutí

Úroková sazba u hypotéky závisí na mnoha faktorech – od výše půjčky přes vaši bonitu až po délku fixace a typ nemovitosti. Není jen o trhu, ale i o vás. Před podpisem smlouvy se vyplatí nabídky porovnat a ptát se na možnosti slev a bonusů. I desetiny procenta mohou v dlouhodobém horizontu znamenat výrazný rozdíl.