
Co všechno může ovlivnit úrokovou sazbu u hypotéky?
1. Výše hypotéky a poměr k hodnotě nemovitosti (LTV)
Jedním z hlavních faktorů je poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti, tzv. LTV (Loan to Value). Platí jednoduché pravidlo: čím nižší LTV, tím lepší úroková sazba.
-
Hypotéky do 80 % hodnoty nemovitosti mívají nejvýhodnější podmínky.
-
Pokud si půjčujete více (např. 85–90 %), banka zohlední vyšší riziko a nabídne dražší sazbu.
2. Délka fixace
Fixace je období, po které zůstává úroková sazba neměnná. Obvykle si můžete vybrat z fixací na 1, 3, 5, 7 nebo 10 let. Většinou platí:
-
krátká fixace (1–3 roky) = nižší sazba, ale vyšší riziko kolísání v budoucnu.
-
dlouhá fixace (5+ let) = vyšší sazba, ale větší jistota a ochrana před růstem sazeb.
V období rostoucích sazeb bývá výhodnější delší fixace, v době poklesu zase kratší.
3. Typ příjmu a bonita žadatele
Banka posuzuje rizikovost klienta podle jeho příjmů a výdajů. Důležité je:
-
výše a pravidelnost příjmu,
-
zaměstnanecký poměr vs. podnikání (OSVČ mohou mít méně výhodné podmínky),
-
čistý úvěrový registr (bez prodlení a negativních záznamů),
-
další závazky (např. jiné úvěry, výživné).
Čím stabilnější a vyšší příjem, tím nižší úrok může banka nabídnout.
4. Doba splácení
I délka splácení ovlivňuje úrok:
-
Kratší doba splácení (např. 15 let) = nižší riziko pro banku → lepší sazba.
-
Delší doba (např. 30 let) = vyšší riziko → mírně vyšší úrok.
Na druhou stranu delší doba splácení znamená nižší měsíční splátku, což může být výhodnější z hlediska rozpočtu.
5. Typ nemovitosti a účel hypotéky
Záleží na tom, co hypotékou financujete:
-
koupě nebo výstavba = standardní sazby,
-
rekonstrukce nebo refinancování = často výhodnější nabídky,
-
družstevní byt nebo pozemek = méně standardní případy, vyšší riziko → vyšší úrok.
6. Akční nabídky a produkty banky
Banky nabízejí slevy na úrokovou sazbu, pokud:
-
si sjednáte běžný účet, kreditku nebo pojištění u stejné banky,
-
necháte si zasílat výplatu na jejich účet,
-
využijete balíček služeb nebo sjednáte hypotéku online.
Někdy lze získat slevu i za ekologické bydlení (např. při nízké energetické náročnosti domu).
7. Aktuální situace na trhu
Úrokové sazby výrazně ovlivňuje:
-
politika České národní banky (výše základních sazeb),
-
inflace a vývoj ekonomiky,
-
konkurenční boj mezi bankami.
Sazby se mohou měnit doslova z měsíce na měsíc. Vyplatí se proto sledovat trh a být připraven jednat rychle.
8. Způsob zajištění a zástava
Banka vyhodnocuje, jak kvalitní je zajištění hypotéky – tedy jak hodnotnou a likvidní nemovitost zastavujete. Čím vyšší hodnota zástavy, tím nižší riziko → lepší podmínky.
Při nestandardní zástavě (např. rekreační objekt) se úrok může navýšit.
Shrnutí
Úroková sazba u hypotéky závisí na mnoha faktorech – od výše půjčky přes vaši bonitu až po délku fixace a typ nemovitosti. Není jen o trhu, ale i o vás. Před podpisem smlouvy se vyplatí nabídky porovnat a ptát se na možnosti slev a bonusů. I desetiny procenta mohou v dlouhodobém horizontu znamenat výrazný rozdíl.