Co určuje výši úroku u hypotéky

Úroková sazba je jedním z klíčových parametrů každé hypotéky. Rozhoduje o tom, kolik nakonec bance zaplatíte navíc – a může znamenat rozdíl i několika set tisíc korun. Co všechno má na výši úroku vliv?

1. Výše úvěru a doba splácení

Obecně platí: čím vyšší částku si půjčujete a čím delší doba splatnosti, tím vyšší úroková sazba. Banka si tím kompenzuje vyšší riziko spojené s dlouhodobým úvěrováním.

2. LTV – poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti

Banky rozlišují tzv. LTV (loan-to-value):

• Hypotéky do 80 % LTV mají zpravidla nejvýhodnější úrok.

• Od 80 % výše se úrok postupně zvyšuje.

• Nad 90 % LTV je hypotéka možná jen výjimečně a obvykle s velmi vysokým úrokem.

3. Délka fixace

Fixace úroku na delší období (např. 5 nebo 10 let) znamená stabilní splátku, ale často o něco vyšší úrok než u krátké fixace. Naopak kratší fixace (1–3 roky) může být levnější, ale riskujete kolísání úrokových sazeb po jejím skončení.

4. Typ příjmu a bonita žadatele

Banka posuzuje:

• stabilitu a výši příjmu,

• typ pracovní smlouvy (HPP vs. dohoda),

• dobu trvání zaměstnání nebo podnikání,

• záznamy v registrech dlužníků.

Čím „bezpečnější“ klient jste, tím nižší úrok vám banka nabídne.

5. Věk a rodinná situace

Mladší žadatelé s dlouhým časovým horizontem splácení jsou pro banky atraktivnější. Na druhou stranu – stabilní rodina s dvěma příjmy a malými výdaji také znamená menší riziko. Každá banka to vyhodnocuje trochu jinak.

6. Typ úvěru

Účelová hypotéka (např. na koupi nemovitosti) má nižší úrok než americká hypotéka, u které není třeba dokládat využití peněz. Refinancované hypotéky bývají výhodnější než nové žádosti.

7. Nabízené balíčky a produkty

Některé banky zvýhodňují klienty, kteří si u nich sjednají další produkty:

• běžný účet s aktivním využíváním,

• pojištění schopnosti splácet,

• kreditní kartu,

• investiční produkty.

Tyto balíčky mohou srazit úrok klidně i o několik desetin procenta – ale pozor, někdy jen naoko.

8. Ekonomická situace a sazby ČNB

Výše základní úrokové sazby České národní banky má přímý dopad na ceny hypoték. V období růstu sazeb (jako v letech 2022–2023) rostou i hypoteční úroky. Když ČNB sazby snižuje (jako v roce 2025), hypotéky zlevňují.

Každá desetina procenta na úroku může znamenat tisíce korun ročně. Před podpisem smlouvy se proto vyplatí porovnat nabídky vícero bank a zvážit nejen výši úroku, ale i další poplatky a podmínky. Hypotéka je běh na dlouhou trať – a správný start se počítá.