Co se změnilo a možná ještě změní u hypoték

Hypoteční trh na houpačce

Hypoteční trh v Česku se v posledních letech chová jako počasí v dubnu – chvíli klid, chvíli přeháňka. Po bouřlivém období růstu sazeb se sice situace zdánlivě ustálila, ale kdo čeká návrat ke „starým dobrým časům“ před covidem, bude zklamán. Úroky zůstávají vysoko a banky hrají opatrně.

Co se už mění

Když v letech 2021–2023 ČNB několikrát zvedla sazby, trh se prakticky zastavil. Teď, po mírném uvolnění, se objevují první známky oživení, ale jen opatrně. Lidé si hypotéky berou znovu, jenže v menších částkách a s větším rozmýšlením. Doba, kdy se půjčovalo „na všechno a hned“, je pryč.

Od září 2024 navíc banky dostanou do ruky nový nástroj – vyšší poplatky při mimořádném splacení mimo výročí fixace. Doteď bylo možné půjčku předčasně splatit téměř bez bolesti, teď to bude dražší sport. Kdo rád refinancoval každé dva roky kvůli pár desetinám procenta dolů, bude si to muset rozmyslet.

A aby toho nebylo málo, ČNB zpřísnila dohled nad tím, kdo si vůbec může hypotéku dovolit. Limity DTI a DSTI nejsou jen formální zkratky – pro mladé rodiny a živnostníky často znamenají, že banka jednoduše řekne „ne“. Výsledek? Více lidí zůstává v nájmu a vlastní bydlení se stává snem na delší trať.

Co se může stát dál

Zatímco veřejnost čeká na zázrak v podobě rychlého poklesu sazeb, centrální banka zůstává nohama pevně na zemi. Pokud inflace zůstane pod kontrolou, postupné snižování základní sazby je ve hře. Ale klíčové slovo je postupné – žádné skoky dolů se nechystají. Hypotéky zlevní, jen pomalu.

Na stole se zároveň objevuje nápad, který by mohl rozhýbat mladé – státní podpora na bydlení pro žadatele do 36 let. Mluvilo se o garancích či zvýhodněných úvěrech, ale zatím jde spíš o politické přetahování než konkrétní plán. A kdo zná českou byrokracii, ten ví, že od nápadu k realitě může vést dlouhá cesta.

Zajímavě zní i myšlenka flexibilnější fixace. Banky zkoumají, jestli by klienti mohli v průběhu splácení měnit délku fixace podle vývoje trhu. Na papíře to vypadá elegantně, v praxi to ale může být složitější. Přenastavit fixaci „za pochodu“ není jen o softwaru, ale i o riziku, které musí banka spočítat.

Co to znamená pro lidi

Kdo má fixaci, která končí v příštích měsících, měl by být ve střehu. Banky už teď přemýšlejí, jak upravit ceníky před změnou pravidel. Někdy se vyplatí jednat dřív, než se novinky promítnou do smluv. Refinancování může být ještě na poslední chvíli výhodné, než se trh znovu přeskupí.

A u nových hypoték? Tady platí staré pravidlo – počítejte s rezervou. Sazby mohou jít dolů, ale taky zase nahoru. Kdo si nastaví splátky na hraně, může se za pár let divit. V realitě, kde se úroky mění rychleji než ceny másla, je jistota vzácné zboží.