Co je investiční hypotéka?

Když hypotéka není na bydlení, ale na byznys

Investiční hypotéka. Zní to jako běžná půjčka na byt, jen s jinou nálepkou, ale ve skutečnosti jde o úplně jinou disciplínu. Nejde o střechu nad hlavou, ale o stroj na peníze – byt, dům nebo apartmán, který má vydělávat. Někdo ho pronajímá, jiný sází na růst cen a prodá později. Každopádně, hlavní myšlenka je jednoduchá: peníze dělají další peníze.

Na co ji můžete použít

Zásadní pravidlo? Musí jít o nemovitost, která má potenciál generovat příjem nebo se zhodnotit. Takže klidně koupě bytu na pronájem, rekreační chaty pro turisty, nebo celého bloku menších jednotek, které chcete nabídnout dál. Banku nezajímá vaše touha po krásném výhledu, ale čísla – jaký výnos očekáváte, jak rychle se úvěr zaplatí a jakou máte rezervu.

Přísnější měřítka bank

Investiční hypotéka není pro každého. Banky ji posuzují s větší opatrností. Nestačí, že máte solidní příjem – zkoumají, kolik reálně můžete získat z pronájmu. Jenže ani tady nepočítají s vaším optimismem. Z výnosu často započítají jen část, protože vědí, že ne každý nájemník platí včas a prázdný byt také nic nevydělá. K tomu si rády připočtou podmínku vyšší rezervy, třeba několika měsíčních splátek bokem.

Úroky, které kopou o trochu víc

Zatímco klasickou hypotéku dnes pořídíte za určitých podmínek s relativně přijatelným úrokem, u investiční si banka přirazí. Vyšší riziko = vyšší cena peněz. V očích finančního domu totiž nejde o nutnost bydlení, ale o podnikání. A podnikání, jak zná každý živnostník, má své výkyvy.

Když banka chce, abyste měli víc vlastního

Další rozdíl? Spoluúčast. Kdo čeká, že mu banka půjčí devadesát procent hodnoty nemovitosti, bude zklamán. Obvykle padne požadavek na třetinu až čtyřicet procent vlastních prostředků. Není to šikana, spíš pojistka, že i investor má v kůži trochu rizika. A banky to vědí – když někdo investuje svoje, chová se opatrněji.

Co z toho můžete mít

Není to jen o spekulaci. Investiční hypotéka umožní vstoupit do realit i těm, kdo nemají miliony na účtu. Splátky se dají pokrýt z nájmu, a když jde všechno podle plánu, ještě něco zbyde. Navíc peníze v nemovitosti dlouhodobě neztrácejí hodnotu a některé výdaje – úroky, opravy, pojištění – se dají daňově uplatnit. Kdo ví, jak na to, může si tím chytře snížit základ daně.

Ale žádná jistota to není

Realita je drsnější než excelová tabulka. Nájemník se zpozdí s platbou, nebo prostě zmizí. Byt zůstane prázdný. Úroky se pohnou nahoru, výnos dolů. A do toho nový kotel, malování, daň z nemovitosti. To všechno ukusuje z marže, která na papíře vypadala tak hezky. I zkušený investor si občas řekne, jestli to celé dává smysl.

Komu se tenhle typ úvěru vyplatí

Investiční hypotéka dává smysl lidem, kteří už s financemi umějí zacházet. Mají něco našetřeno, ale ne tolik, aby kupovali celý dům za hotové. Počítají, sledují čísla, vědí, že i pasivní příjem se musí aktivně hlídat. A hlavně – nejsou překvapení, když se trh zadrhne. Protože to se dřív nebo později stane.