Co hýbe úrokem u hypotéky: víc než jen nabídka banky

Výše úvěru a doba splatnosti

Čím vyšší částku si půjčujete, tím více banka zvažuje rizika a může vám nabídnout vyšší úrok. Stejně tak platí, že delší doba splácení bývá spojena s vyšší sazbou – z důvodu větší nejistoty vývoje trhu v delším horizontu.

Poměr mezi hypotékou a hodnotou nemovitosti (LTV)

Banky rozlišují tzv. LTV – loan to value –, tedy poměr výše úvěru k odhadní hodnotě nemovitosti. Obecně platí:

• LTV do 80 % = nižší úrok

• LTV nad 80 % = vyšší úrok (větší riziko pro banku)

• LTV nad 90 % = výjimečné případy, často s podmínkami a příplatkem

Čím více peněz tedy dokážete zaplatit z vlastních zdrojů, tím výhodnější podmínky můžete získat.

Bonita klienta

Banka posuzuje váš příjem, stabilitu zaměstnání, závazky a výdaje. Důležitými faktory jsou:

• Výše a pravidelnost příjmů

• Typ pracovního poměru (HPP vs. DPP/OSVČ)

• Dluhy, úvěry, limity na kreditkách

• Počet osob v domácnosti a jejich příjmy

Vyšší bonita obvykle znamená nižší úrokovou sazbu.

Fixace úrokové sazby

Délka období, po které se úrok nemění (fixace), přímo ovlivňuje výši sazby:

• Krátká fixace (1–3 roky) = obvykle nižší sazba, vyšší riziko budoucího růstu

• Dlouhá fixace (5–10 let) = vyšší sazba, ale stabilita splátek

• Variabilní sazba (bez fixace) = rizikovější, vázaná na aktuální tržní vývoj

Výběr délky fixace závisí na vaší ochotě podstupovat riziko a očekávání vývoje trhu.

Typ nemovitosti

Úrok může ovlivnit i to, co si za hypotéku pořizujete:

• Rodinný dům vs. byt

• Novostavba vs. starší nemovitost

• Výstavba vs. koupě

• Účelová vs. neúčelová hypotéka

Například hypotéka na výstavbu může mít přísnější podmínky nebo postupné čerpání, což ovlivní náklady.

Sazby ČNB a tržní situace

Klíčový vliv má základní úroková sazba České národní banky. Pokud ČNB sazby zvyšuje, banky obvykle následují. Vliv má i inflace, situace na trhu s nemovitostmi nebo celkový ekonomický výhled.

Sleva za kombinaci s dalšími produkty

Banky často nabízejí slevu na úroku, pokud si sjednáte i další služby:

• Běžný účet

• Pojištění schopnosti splácet

• Kreditní karta nebo investiční produkt

Slevy se pohybují v řádu několika desetin procent, ale vždy je potřeba spočítat, zda se celkově vyplatí.

Způsob čerpání a pojištění nemovitosti

Pokud čerpáte úvěr najednou a rychle, banka má nižší náklady a někdy nabídne lepší podmínky. Stejně tak bývá výhodou, když je nemovitost dobře pojištěna a banka je jejím zástavním věřitelem.

Shrnutí

Úroková sazba u hypotéky není dána jednou pevnou hodnotou, ale ovlivňuje ji celá řada proměnných – od vaší bonity přes LTV až po délku fixace a tržní situaci. Každé desetiny procenta si v dlouhodobém horizontu mohou znamenat desítky tisíc korun. Vyplatí se proto nejen porovnávat nabídky, ale i aktivně se ptát na možnosti slev a individuální přístup.