Co by mě mělo zajímat při výběru hypotéky?

Úroková sazba

Úrok není jen číslo, které vám banka napíše do nabídky. Je to nervová soustava celé hypotéky. Fixní sazba znamená klid na duši – víte, že se vám splátka nehýbne ani o korunu, dokud fixace trvá. Variabilní sazba zase dává prostor k riziku i příležitosti. Když trh klesá, radujete se. Když roste, cítíte, jak se vám hypotéka plíží po rozpočtu. A ta lákavá nízká sazba v reklamě? Zeptejte se, co za ni banka vlastně chce.

RPSN

Tři písmena, která rozhodují, kolik vás sen o vlastním bydlení opravdu stojí. Roční procentní sazba nákladů není žádná formalita. Do jednoho čísla se vtěsná úrok, poplatky za sjednání, vedení účtu, někdy i pojištění. Dvě banky mohou mít shodnou úrokovou sazbu, ale rozdílné RPSN – a rozdíl může být klidně v desítkách tisíc. V praxi to znamená jediné: sledujte RPSN, ne slogany.

Výše a délka fixace

Fixace je jako smluvený příměří mezi vámi a bankou. Na tři, pět, nebo i deset let se dohodnete, že úrok zůstane stejný. Potom přichází realita – konec fixace a nová nabídka, často vyšší. Kdo nemá plán, platí víc. Rozumný dlužník proto sleduje trh už půl roku před koncem fixace. Kolik lidí to ale opravdu dělá?

Doba splácení

Dvacet, třicet let? Dlouhá splatnost vypadá pohodlně – menší splátky, víc volných peněz. Jenže čím déle platíte, tím víc zaplatíte. Kratší doba znamená vyšší tempo, ale menší účet na konci. V ideálním světě by každý platil hypotéku jako sprint. Jenže realita je maraton, a běžet ho chce rozvahu.

Možnost mimořádných splátek

V životě se leccos změní. Dědictví, bonus, prodej auta – najednou máte volné peníze. Můžete s nimi pohnout s hypotékou? To je otázka, kterou je dobré položit dřív, než podepíšete. Některé banky dovolí splatit čtvrtinu ročně bez poplatku, jiné jen jednou za pět let při výročí fixace. A pak jsou i takové, které si mimořádnou splátku nechají zaplatit.

Poplatky a podmínky

Smlouva o úvěru je jako tenký led – vypadá pevně, ale drobné písmo rozhoduje, kdo se namočí. Zajímejte se o poplatky za sjednání, čerpání, vedení účtu i povinná pojištění. Někdy se podmínky čerpání zdají banální, jindy vás zaskočí: bez vybrané nemovitosti se dál nedostanete. Každá banka má jiný rytmus, a ne všechny hrají na férovku.

Možnost přenesení hypotéky

Koupíte byt, za pár let se rozhodnete pro dům. Co teď? Hypotéku většinou nemusíte rušit. Některé banky umožňují převést úvěr na nového majitele nebo na jinou nemovitost. V praxi to bývá složitější, ale rozhodně levnější než celé financování ukončit. Jen to chtějte mít napsané ve smlouvě, ne v úsměvu poradce.

Banka a její přístup

Čísla jsou důležitá, ale banky nejsou kalkulačky. Rozhoduje i přístup. Jak rychle odpovídají? Umí poradit, když se situace otočí? Nabídnou online správu nebo vás pošlou na pobočku s papírem v ruce? Hypotéka je vztah na desítky let. A stejně jako v manželství, ne každý partner stojí za to.